UN CONTEXTE DIFFICILE.
Depuis plus de 10 ans, nous nous étions habitués à une inflation moyenne autour de 1%. Elle atteint désormais plus de 6.9% en mars 2023. La part du budget des ménages consacré à l’immobilier est directement impactée.
Les coûts de l’énergie connaissent, dans le même temps, une flambée historique, qui pénalise les particuliers, mais aussi lourdement les entreprises.
Les tensions internationales enfin, génèrent de l’incertitude (qui affecte l’investissement), quand ce n’est pas de la spéculation.
LA FIN DE L’ARGENT PAS CHER.
Depuis 2016, la BCE a pratiqué une politique de relance de la croissance sur la zone euro, avec un taux directeur plongeant jusqu’à 0%. Sous l’influence de la FED (la Réserve Fédérale des Etats Unis) d’une part, mais aussi pour lutter contre l’inflation, la BCE remonte ses taux directeurs pour la 6e fois depuis juillet 2022. Avec un temps de latence, cette tendance se répercute sur les banques. Ainsi un « bon » dossier qui, il y a un an, se voyait proposer un taux de 1%, achète aujourd’hui son argent à près de 3%. Concrètement ? A mensualité égale, l’emprunteur qui disposait d’une ligne de crédit de 240 000 € en avril 2022, ne peut aujourd’hui emprunter que 240 000 € : son pouvoir d’achat immobilier chute de plus de 14%.
Enfin, le taux d’usure a régi avec un temps de retard sur la hausse des taux de crédit, bloquant de nombreux dossiers, et les conditions d’accès au crédit se sont durcies : plus de crédit avec une durée de remboursement supérieure à 25 ans, limitation du taux d’endettement. La production de crédit à l’habitat dévisse de 22 millards d’euros par mois à 13 milliards.
RENOVATION ENERGETIQUE : LA PRESSION S’ACCENTUE.
Après le gel progressif des loyers voire l’interdiction de relocation pour les passoires énergétiques, apparait depuis Avril 2023, en plus du diagnostic de performance énergétique, l’obligation de réaliser un audit énergétique pour les biens en pleine propriété classés F ou G.
QUELLES PERSPECTIVES ?
L’économie française va ralentir en 2023, avec un PIB presque stationnaire : 0.3 % de croissance prévue cette année (contre 2.6% en 2022), prévoit la Banque de France.
Le nombre de transactions dans l’ancien, après une année record en 2021 (1.17 million de ventes), et une très belle année 2022 (1.10 million de ventes), est attendu à la baisse, selon la note de conjoncture de la FNAIM : entre 950 000 et 1 million de transactions selon le scénario. Le nombre de compromis s’est déjà contracté de 7% au niveau national entre septembre et décembre.
QUEL IMPACT SUR LES PRIX ?
D’un côté, les taux bancaires pourraient poursuivre leur hausse jusqu’à 4%, selon Les Echos… et le scénario le plus défavorable de la FNAIM. Cela représenterait une baisse de pouvoir d’achat immobilier de plus de 20%. « La baisse des prix devient incontournable pour redonner de l’air aux ménages et compenser la perte de capacité d’emprunt de 20% », estime Les Echos. De plus, la performance énergétique pèse clairement sur les négociations. La suppression du bouclier tarifaire sur le gaz vient accentuer le phénomène, et les biens trop excentrés, nécessitant un usage quotidien de la voiture, font davantage réfléchir les acheteurs potentiels.
De l’autre côté, les tendances induites par le COVID perdurent : la clientèle demeure en recherche de biens avec extérieur (villa, maison avec jardin, proximité de la nature, appartement avec terrasse). Et l’immobilier demeure, selon une étude de la FNAIM de janvier, une valeur refuge : la pierre entre pour 68% dans le patrimoine des français. Enfin, avec des niveaux de prix modérés par rapport aux villes voisines, avec son patrimoine culturel, la Rome française continue à attirer les investisseurs.
QUELLE TENDANCE L’EMPORTERA ?
Si la baisse en volume est amorcée depuis l’automne, y compris sur Nîmes, les prix réagissent avec un temps de retard… ce qui génère très souvent de la confusion : A Nîmes, les uns parlent de hausse, d’autres de baisse. Sur une échelle de 12 mois, les prix ont progressé dans l’ancien. Mais au cours du dernier trimestre, la baisse s’est amorcée, plus nettement sur les appartements que sur les maisons.
Tant que les taux continuent à grimper et que l’inflation ne retombe pas, l’acquéreur potentiel perd du pouvoir d’achat. Vendre demain (ou acheter demain) risque de se révéler plus difficile qu’aujourd’hui…